[추천도서] 분양 상가 조심해야하는 이유 등 상가 투자의 모든 것! 상가투자 비밀노트(홍성일, 서선정)

책 정보

- 제목 : 상가투자 비밀노트(상가 고수들의 진짜 돈 버는 노하우)

- 저자 : 홍성일, 서선정(송희창 감수)

- 출판사 : 지혜로(2016년 06월 20일)

- 분야 : 국내도서 > 경제/경영 > 재테크/금융 > 부동산 > 부동산투자

- 교보문고 평점 : 9.6

- 랄프의 평점 : ★★★★

 

 

서평

<경매의 기술> 저자 송희창이 감수한 책. 경매 무지성인 나에게 <경매의 기술>이 신헌한 충격을 선사한 것과 마찬가지로, 그 동안 상가투자에 대해서 수박 겉핥기 밖에 하지 못했던 내게 이 책은 그간 내가 얼마나 무지성인지에 대해서 알게 해줬고, 구성도 탄탄해서 도움이 많이 되었다.

 

이 책에서는 상가 투자를 '공법적'인 부분과 '상권분석'이라는 두가지 측면을 나누어서 접근한다. 그동안 방구석 전문가들이 떠들던 상권분석에 대해서조차 잘 와닿지 않았던 나였다. 상권분석에 대한 중요성 뿐 아니라 공법적인 중요성까지 알게 되면서 머릿속 빈공간에 러프하게나마 중요한 지식들이 쌓이는 기분이 들었다. 읽는 재미가 있었음.

 

그리고 경매와도 맞닿아서 설명해주니 경매에 관심이 많은 나에게 이래저래 도움이 많이 됐다. 현실에서의 팩트체크는 따로 해보아야겠지만, 상가 취득은 경매로 하면 효과적일듯 싶다. 누가 봐도 좋은 매물은 황금알을 낳는 거위마냥 장기보유할지언정 일반 매매에 잘 나오지 않는다는 설명도 설득력 있게 느껴졌다. 좋은 매물을 골라내는 안목을 갖춤으로써 경매에 뛰어드는 게 좋은 기호겠구나 라는 생각은 책 덕분에 확고해졌다.

 

아쉬웠던 건 직장인 투자자가 상가 투자를 할 때 어떻게 하면 효율적으로 할 수 있는지. (일종의 편법이 될 소지가 있어서 설명하지 않았는지는 모르겠지만) 그런 류의 이야기들이 따로 많이 나와있지는 않았다는 점이 조금 아쉬웠다. 그 부분이 얕게 지나가서인지, 혹시나 직장인의 상가 투자 명분이 약해서는 아닐까 하는 의구심이 드는 지점이 있었다.

(이 부분은 따로 공부를 해봐야 확실히 알 것 같다)

 

* 요약 : 상가투자와 경매투자의 결합을 생각하는 투자자라면, 이 책을 필수로 읽어볼 것을 권합니다

 

 

저자 소개 - 홍성일

 

부동산 경매 및 투자전문가다. 2003년부터 투자를 시작한 상가 분야 최고의 전문가라고 한다. 상가에 대한 체계적인 연구를 위해 상가전문협회 수석연구원으로 이직했다고 함.

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p.41

 

분양상가에서 우리가 주의해야할 부분은 분양사무실 쪽에서 제시하는 임대료다. 상가를 신축하면 임대료는 상가의 매매가에 맞추어서 산정된다. 매매가의 약 10~20% 선에서 보증금을 책정한 후 매매가에서 보증금을 제한 금액에서 6~8% 정도의 이율로 월세를 책정하기 때문이다. 분양가가 높으면 임대료도 높아질 수 밖에 없는데 이러한 수익률과 임대가가 현실적인지에 대해선 누구도 확인하지 않는다.

주위 시세를 무시하고 고분양가에 맞추어진 높은 임대 가격을 제시하다 보면 임차인이 잘 나타나지 않는다. 그렇게 계속 공실로 남아있다가 결국 경매로 나오는 상가를 숱하게 보아왔다.

 

 

p.43 

 

상가 분양가와 임대료는 왜 높을까?

상가는 대부분 상업용지에 건축되기 때문에 상가는 주거 용지에 비해서 토지 매입 비용이 많이 든다. 이런 차이는 결국 분약가격에 반여된다.

...

또한 20평형형의 상가를 매수해도 실제로 점포에서 독립적으로 사용하는 공간인 전용면적은 10평 남짓이다. 일반적으로 상가 전용률이 50% 전후로 분양되는 탓이다. 예를 들어 20평형 상가를 평당 4000만원에 분양한다는 홍보문구에서 면적 표기는 분양 평수를 의미하므로 전용 면적은 평당 8000만원 저도라고 생각해야 한다.

 

 

p.49

 

상가 일반매매시 확인사항 3가지

1. 구체적인 자금 계획을 세워라

2. 임차인 문제가 없는지 살펴봐라

3. 상권의 변화를 살펴봐라

 

상가의 경우 소유권을 이전하면서 임대 사업자로 등록해야 하기 때문에 건강보험 납부액 등이 증가할 수 있고, 임대업 특성상 특별히 비용 처리할 부분이 없어 종합소득세 신고 시 세금 폭탄을 받을 수도 있다. 따라서 상가는 절세에 대한 부분까지 충분히 검토 후 매수하도록 한다.

 

 

p. 62

일반 근린상가는 건축 시 건축법의 적용을 받지만 단지 내 상가는 아파트 입주민들의 생활편익을 위한 부대시설 및 복리시설에 속하기 때문에 주택법의 적용을 받는다. 이 법의 적용을 받는다는 것은 건축법의 적용을 받는 기타 상가에 비해 법적인 제재가 더 엄격하다는 뜻이다. 

 

 

p.101

배후세대가 이용하는 상권의 범위를 그려라
배후세대에서 특히 중요하게 다루어져야하는 부분이 상권의 범위이다. 즉 내 상가를 이용할 수 있는 사람들의 범위를 그려야 한다. 일반적으로 도보 10분 이내의 거리를 기준으로 삼되 절대적으로 여기지 말고 지도를 중심으로 주변 상권 단절 요인 등에 유의하며 상권의 범위를 확인하도록 해야한다.
주거용 배후세대일 경우 대개 도보로 10분 이상 거리에 있는 상가를 이용하지 않아 심리적, 물리적 한계를 도보 10분 거리로 본다.

배후세대 대비 상권의 면적을 확인하라
주거용 배후세대의 면적 대비 상가 지역의 면적이 약 3% 정도로 보인다면 우선 5점 만점이다. 무조건 조사할 가치가 있는 물건이다. 대단지의 배후세대에 둘러써여 있지만 상업지의 분홍색 계열이 지도 곳곳을 많이 물들이고 있다면 마이너스 지역이다. 이처럼 나만의 기준표를 만들어 지도 위에 플러스, 마이너스 요소를 확인하고 표시하다 보면 가치있어 보이는 지역이 선발된다.

유동층의 유효수요를 잡아라
배후층이 어떤 모습이냐에 따라 상권의 현재 모습이 다를 수 있기에 상권을 판단하는 핵심 중 하나가 배후세대의 파악이다. 기본적인 고객층 외에 유동층의 유입은 상권을 확대시키는 요인이 된다.

 

 

p.204

임장 시 빼먹지말고 꼭 방문해야 할 곳 중 하나가 바로 물건이 속해있는 건물의 상가관리단과 관리사무소다. 건물의 상가관리단과 관리사무소에서 가장 중점을 두고 조사해야할 것은 상가 건물 내에 업종관련 규제와 간판문제나 관리비 등 내외부 조사와 규제 등이다.
내부 조사로는 상가의 구조와 함께 내부 시설물과 건물의 관리가 제대로 되고 있는지, 관리비는 주위에 비해 너무 비싸지 않는지 등을 중점적으로 보아야 한다.
또한 상가관리단이나 상가번영회를 방문해서 상가의 특징이나 장단점, 상가관리 규약 등에 대해조사하고 업종의 규제가 있는지 또 어느 업종들이 주로 입점해서 영업중인지, 입찰할 상가의 층수가 1층이 아닌 2층 이상의 상가일 경우에는 간판의 위치가 확보되어 있는지, 외부에 돌출 간판을 설치할수있는지, 간판이 잘 보이는 곳에 노출되는지 등을 확인해야 한다.

 

 

p.317

좋은 상가 물건은 현재 임차인과 재계약을 하고 장기간 꾸준하게 지속시키는 것이다. 그러러면 임차인의 업종이 안정적인 직업군에 속한 소위 전문 업종이면 더할나위 없이 좋고 그 다음으로 좋은 업종은 많은 비용이 들어가는 시설업종들이다.
... 이런 업종의 상가가 경매로 나오면 대부분의 임차인은 직접 낙찰을 받으려고 한다. 그 말은 해당 상가의 재계약 가능성이 높다는 것을 의미하기도 하다. 때문에 현 임차인과 재계약으로 높은 수익이 보장되는 안정적인 월세를 받을 수 있게 된다.